Construire une terrasse : permis de construire ou déclaration préalable ?

La terrasse est souvent le projet qui semble le plus anodin. Pourtant, c'est aussi l'un de ceux qui génèrent le plus d'erreurs administratives parfois parce que les gens pensent qu'une terrasse de plain-pied ne nécessite aucune formalité, parfois parce qu'ils confondent terrasse et dalle au sol.

Les règles sont pourtant claires. Elles s'appliquent de la même façon partout en France, avec quelques nuances selon votre PLU local. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de démarrer.

Le critère décisif : la hauteur par rapport au sol

Contrairement à ce que beaucoup pensent, ce n'est pas la surface de la terrasse qui détermine en premier lieu si vous avez besoin d'une autorisation. C'est sa hauteur par rapport au sol naturel.

Le seuil clé est 60 cm. En dessous de cette hauteur, une terrasse de plain-pied n'est pas considérée comme une emprise au sol au sens du Code de l'urbanisme, et aucune formalité n'est en principe requise, sous réserve des règles de votre PLU.

Au-dessus de 60 cm, la terrasse crée une emprise au sol et entre dans les seuils de déclaration préalable ou de permis de construire.

La règle générale selon la surface et la hauteur

Ce tableau s'applique partout en France pour les terrasses accolées à une maison individuelle :

* Sous réserve des règles de votre PLU, des secteurs ABF et des zones protégées, qui peuvent imposer des formalités même en dessous de ces seuils.

Terrasse de plain-pied : aucune formalité dans la plupart des cas

Une terrasse de plain-pied, c'est une terrasse dont la dalle est posée directement sur le sol ou légèrement surélevée — moins de 60 cm par rapport au terrain naturel. C'est la configuration la plus courante pour les terrasses en béton, en dallage pierre ou en bois posé sur lambourdes basses.

Dans ce cas, aucune autorisation d'urbanisme n'est requise en principe, quelle que soit la surface. Une terrasse de plain-pied de 80 m² ne nécessite pas de déclaration préalable au titre du droit national.

Deux nuances importantes cependant :

Votre PLU peut être plus restrictif. Certaines communes ont intégré dans leur règlement local que toute terrasse, même de plain-pied, au-delà d'une certaine surface entre dans le calcul de l'emprise au sol. Si vous dépassez le coefficient d'emprise au sol autorisé, une déclaration préalable peut être requise. À vérifier avant de construire.

Le terrain en pente change tout. Sur un terrain plat, une terrasse de plain-pied reste à 0 cm du sol. Sur un terrain en pente, la même terrasse peut dépasser les 60 cm à l'arrière de la maison. C'est la hauteur maximale par rapport au terrain naturel qui s'applique, pas la hauteur côté maison.

Quand faut-il une déclaration préalable ?

Vous devez déposer une déclaration préalable si votre terrasse remplit les deux conditions suivantes :

• Elle est surélevée de plus de 60 cm par rapport au terrain naturel à son point le plus haut
• Sa surface est comprise entre 5 et 40 m²(en zone couverte par un PLU)

C'est le cas classique des terrasses sur pilotis ou sur vide sanitaire, très fréquentes sur les terrains en pente. Une terrasse bois de 25 m² surélevée de 80 cm sur un terrain incliné : déclaration préalable.

Le dossier comprend :

• Le formulaire Cerfa n°13703
• Un plan de situation du terrain
• Un plan de masse indiquant l'implantation de la terrasse, ses dimensions et les distances aux limites séparatives
• Un plan en coupe montrant la hauteur de la terrasse par rapport au terrain naturel
• Des photos du terrain et de son environnement
• Une représentation de l'aspect extérieur si la terrasse modifie la façade

Délai d'instruction : un mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Deux mois en secteur ABF.

Quand faut-il un permis de construire ?

Le permis de construire s'impose si :

La terrasse surélevée dépasse 40 m²en zone couverte par un PLU (20 m² en zone sans PLU). Une grande terrasse sur pilotis en bois de 50 m² sur un terrain en pente nécessite donc un permis.

La terrasse porte la surface de plancher totale de votre maison au-delà de 150 m².Si votre terrasse surélevée crée de la surface de plancher au sens fiscal (espace clos et couvert), et que vous dépassez ce seuil, un architecte devient obligatoire.

Le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes.

Mon conseil : sur un terrain en forte pente, mesurez la hauteur de votre terrasse côté jardin, pas côté maison. C'est souvent là que la surprise arrive. J'ai vu des terrasses présentées comme "de plain-pied" qui atteignaient 1,20 m à l'autre extrémité.

Terrasse couverte ou pergola : les règles changent

Dès que vous ajoutez une couverture à votre terrasse : pergola, toiture, véranda, store bioclimatique fixe, les règles changent. La couverture crée une emprise au sol supplémentaire et potentiellement de la surface de plancher.

La pergola sans toiture pleine

Une pergola avec des lames ou des lattes (pas une toiture pleine) n'est généralement pas considérée comme une surface de plancher close et couverte. Elle entre dans le calcul de l'emprise au sol uniquement. En dessous de 40 m² en zone PLU : déclaration préalable. Au-dessus : permis de construire.

La pergola bioclimatique à lames orientables

C'est un cas qui fait débat. Une pergola bioclimatique fermée sur les côtés peut être assimilée à une véranda, donc à de la surface de plancher. Si les lames sont orientables et que la structure est ouverte sur les côtés, elle reste généralement en emprise au sol. Mais chaque service d'urbanisme peut avoir sa propre interprétation. En cas de doute, demandez une note de renseignement d'urbanisme à votre mairie avant de commencer.

La véranda

Une véranda est une construction close et couverte. Elle crée de la surface de plancher et s'additionne à celle de la maison. Les mêmes seuils s'appliquent que pour une extension classique : déclaration préalable jusqu'à 40 m² (si SDP totale< 150 m²), permis de construire au-delà. Et architecte obligatoire si vous dépassez 150 m² au total.

Les cas particuliers à connaître

Secteur ABF (Architectes des Bâtiments de France)

Dans le périmètre de protection des monuments historiques (500 m), toute modification de l'aspect extérieur d'une propriété est soumise à l'avis de l'ABF. Une terrasse visible depuis la voie publique, même de plain-pied, peut nécessiter une déclaration préalable si elle modifie l'aspect du jardin ou de la façade. Les matériaux (bois exotique, composite, pierre locale) peuvent être imposés ou refusés.

Zone inondable (PPRi)

Dans les zones réglementées par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation, les constructions sur pilotis ou surélevées peuvent être soumises à des prescriptions particulières : hauteur minimale du plancher fini par rapport à la cote de référence des crues, matériaux résistants à l'humidité, absence de locaux en dessous de la cote de danger. Certaines zones rouges interdisent toute construction nouvelle, terrasse comprise.

Site classé ou inscrit

Dans un site classé (Gorges du Verdon, Mont Saint-Michel, littoral protégé), toute construction ou aménagement extérieur y compris une terrasse de plain-pied peut nécessiter une autorisation spéciale du ministère de l'Environnement, en plus ou à la place de l'autorisation d'urbanisme classique. À vérifier sur inpn.mnhn.fr.

Copropriété ou lotissement

L'autorisation de la mairie ne dispense pas de l'accord de la copropriété si vous habitez dans un immeuble ou un lotissement avec règlement. En copropriété, toute modification des parties communes extérieures (sol de jardin privatif, façade donnant sur les parties communes) nécessite l'accord de l'assemblée générale. Dans un lotissement, le cahier des charges peut interdire les terrasses surélevées ou imposer des matériaux spécifiques.

Ce que peut imposer votre PLU

Au-delà des règles nationales, le PLU de votre commune peut aller plus loin sur plusieurs points :

• L'emprise au sol maximale : même une terrasse de plain-pied peut entrer dans le calcul de l'emprise au sol dans certains règlements locaux. Si votre terrain est déjà dense en constructions, vérifiez que vous ne dépassez pas le coefficient autorisé.
• Le recul par rapport aux limites séparatives : une terrasse surélevée peut être soumise au même recul qu'une construction — souvent 3 m minimum. Même une terrasse de plain-pied peut être concernée si elle est close par une balustrade ou un garde-corps.
• Les matériaux : en zone à caractère patrimonial ou paysager, les terrasses en composite gris clair ou en lames PVC peuvent être refusées au profit du bois naturel, de la pierre ou de la terre cuite.
• La distance par rapport à la voie publique : certaines zones imposent un recul minimum depuis la rue, qui s'applique aussi aux terrasses surélevées.

Consultez le PLU de votre commune sur geoportail-urbanisme.gouv.fr avant de commander vos matériaux.

Les erreurs les plus fréquentes

Mesurer la hauteur côté maison et pas côté jardin. Sur un terrain en pente, c'est le point le plus haut de la terrasse par rapport au terrain naturel qui s'applique. Une terrasse qui semble au niveau du sol côté porte-fenêtre peut dépasser les 60 cm à l'autre extrémité. Beaucoup de propriétaires l'ignorent et se retrouvent en infraction.

Oublier que la pergola s'ajoute à l'emprise au sol. Vous construisez une terrasse de 30 m² en déclaration préalable, puis vous ajoutez une pergola de 20 m². Si vous n'avez pas prévu les deux dans le même dossier, vous pouvez dépasser le seuil de la déclaration préalable sans vous en rendre compte.

Confondre terrasse et surface de plancher. Une terrasse non close et non couverte ne crée pas de surface de plancher au sens fiscal. Mais une véranda, si. Si vous ajoutez des panneaux vitrés latéraux sur votre pergola pour vous protéger du vent, vous basculez potentiellement en surface de plancher et vos seuils administratifs changent.

Ne pas vérifier les règles du lotissement. L'accord de la mairie et l'accord de votre ASL sont deux choses différentes. Une terrasse autorisée par la mairie peut être refusée par le règlement de votre lotissement si les matériaux ou l'implantation ne respectent pas le cahier des charges.

Ignorer la taxe d'aménagement. Une terrasse surélevée est taxable. La taxe d'aménagement se calcule sur l'emprise au sol de la terrasse et doit être réglée dans l'année suivant le dépôt de la déclaration. Les oublis sont fréquents sur les petits projets.

Le prix d'un dossier terrasse

Voici les tarifs pratiqués pour la constitution du dossier administratif :

Ces tarifs incluent la vérification du PLU, des contraintes ABF et des zones à risque, le plan de masse coté, le plan en coupe avec les niveaux du terrain naturel, les photos légendées et le Cerfa complet. Je travaille à distance pour toute la France, vous m'envoyez les photos et les mesures, je constitue le dossier. Paiement à la livraison, aucune avance demandée.

En résumé

Ce qu'il faut retenir :

1. Terrasse ≤ 60 cm de hauteur : aucune formalité en principe (vérifier le PLU)
2. Terrasse >60 cm, entre 5 et 40 m² : déclaration préalable
3. Terrasse >60 cm, plus de 40 m² : permis de construire
4. La hauteur se mesure au point le plus haut par rapport au terrain naturel
5. Une pergola ou une véranda change les règle, vérifiez avant de construire
6. Votre PLU peut être plus restrictif que la règle nationale
7. Secteur ABF, zone inondable, lotissement : des contraintes supplémentaires peuvent s'appliquer

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